Ev alacaklar dikkat! Gayrimenkulde 'Altın Çağ' sona mı erdi?
Konut piyasasındaki değişimi değerlendiren Prof. Dr. Derviş Boztosun, yüksek etiket fiyatlarının alıcıda karşılığı olmadığını belirtti.
Kayserili Finans Profesörü Derviş Boztosun, konut piyasasında yıllardır süren "bekleyerek zengin olma" döneminin kapandığını açıkladı. İlan fiyatları ile gerçek piyasa arasındaki makasın açıldığına dikkat çeken Boztosun, ucuz kredi motorunun durmasıyla birlikte gayrimenkulün otomatik kazanç kapısı olmaktan çıktığını ve sermayenin artık ranta değil üretime yönlendirilmesi gerektiğini vurguladı.
Profesör Boztosun açıklamasında, "Ev al, iki yıl bekle, zengin ol' devri kapanıyor. Şimdi gerçeklerle tanışma zamanı. ‘Ev al, iki sene bekle, zengin ol.’ Türkiye’de uzun süre bundan daha güçlü bir yatırım tavsiyesi yoktu. Çünkü gerçekten oluyordu. Ev alıyordunuz, bekliyordunuz ve servetiniz büyüyordu. Üretmeden, risk almadan, bazen kiraya bile vermeden… Sadece bekleyerek. İşte ekonominin alarmı tam burada başlar. Bir ülkede üretmekten çok arsa almak, fabrika kurmaktan çok daire toplamak kazandırıyorsa, orada piyasa değil rant fiyatlanıyor demektir. Türkiye bunu uzun süre yaşadı. Konut, barınma aracından çıktı; yatırım aracına, servet kasasına, sonunda da spekülasyon aracına dönüştü. İnsanlar ev seçmedi. Getiri seçti. Semt değil prim konuşuldu. Metrekare değil, ‘kaç ayda ne kadar kazanırım?’ hesabı yapıldı.
Ama o devir değişiyor
Bugün ilan fiyatları hâlâ yüksek. Ama ilan fiyatı ile gerçek fiyat aynı şey değil. Bir eve 10 milyon lira yazabilirsiniz. Ama alıcı 8 milyondan fazlasını vermiyorsa, ev 10 milyon etmez. İlan fiyatı satıcının beklentisidir. Gerçek fiyat, alıcının ödediğidir. Üstelik enflasyon gerçeği var. Etiket yükseliyor olabilir. Ama satın alma gücü aynı hızda yükselmiyorsa, konut reel olarak değer kaybedebilir. Yani: Fiyat artıyor gibi görünürken değer düşebilir.
Kredi motoru yavaşladı
Konut piyasasının eski motorlarından biri ucuz krediydi. Ucuz kredi talebi artırdı. Talep fiyatları yükseltti. Fiyat yükseldikçe yeni alıcılar piyasaya girdi. Bu döngü yıllarca sürdü. Bugün ise yüksek kredi maliyetleri orta sınıfın önemli bölümünü piyasadan uzaklaştırıyor. Satışlar olabilir. Hareketlilik olabilir. Ama bu, eski konut çılgınlığının geri döndüğü anlamına gelmez. Çünkü artık alıcı başka hesap yapıyor: Faiz. Gelir. Kredi taksiti. Peşinat. Kira. Ve sonunda soruyor: ‘Bu ev gerçekten bu parayı ediyor mu?’
Faizler düşerse konut yine uçar mı?
Belki satışlar canlanır. Ama eski hikâyenin aynısının yeniden yaşanması kolay değil. Çünkü geçmişte insanları konuta iten yalnızca düşük faiz değildi. Negatif reel faiz ve paranın hızla değer kaybetmesi, insanları varlık almaya zorluyordu. Vatandaş yatırım yapmaktan çok parasını korumaya çalışıyordu. O psikoloji değiştiğinde aynı fiyat patlamasını üretmek de zorlaşır.
Rant ölmez kılık değiştirir
‘Konut rantı bitti’ demek de eksik. Rant ölmez. Yer değiştirir. Konut yavaşlarsa para arsaya, finansal varlıklara veya başka bir yatırım hikâyesine akabilir. Sermaye su gibidir. En az direnç gösteren yere akar. Bu yüzden asıl mesele yalnızca konut fiyatlarının düşüp düşmemesi değil. Asıl mesele: Türkiye’nin sermayesi nereye akacak? Üretime mi? Teknolojiye mi? Sanayiye mi? Yoksa yeni bir rant kapısına mı?
Aslından asıl sorun konut değil!
Spekülatif köpüğün sönmesi başka. Barınma krizinin çözülmesi başka. Ev fiyatları reel olarak gerilese bile milyonlarca insan için konut hâlâ erişilmesi zor. Kiralar yüksek. Gelir–konut makası geniş. Gençler için ev sahibi olmak giderek ekonomik bir hedeften çıkıp sosyal bir hayale dönüşüyor. Dolayısıyla artık soru: ‘Konut yeniden uçar mı?’ değil.
Asıl soru: ‘Konut yeniden yaşanacak bir ev hâline gelebilecek mi?’
Altın çağ bitti: Gerçekler başladı
‘Konut asla düşmez’ dönemi kapanıyor. İlan fiyatının değil, gerçek satış fiyatının önem kazandığı bir döneme giriyoruz. Artık satıcının hayali değil, alıcının ödeme gücü belirleyici olacak. Ve belki de en önemli değişim şu: Konutun otomatik para basan makine olduğu inancı kırılıyor. Sağlıklı ekonomi budur.
İnsan servetini sadece bekleyerek değil; üreterek, yatırım yaparak, risk alarak ve değer yaratarak büyütür. Çünkü bir ülkede en kârlı iş fabrika kurmak değil de üç daire almak hâline geliyorsa, sorun konutta değildir. Sorun ekonominin neyi ödüllendirdiğindedir. Şimdi Türkiye’nin önündeki gerçek soru şu: Sermayeyi yeniden ranta mı, yoksa üretime mi yönlendireceğiz? Çünkü konutun altın çağı bitiyor olabilir. Ama asıl sınav şimdi başlıyor."
