322 altından 112 altına: Konut piyasasında neler oluyor?
Konut piyasasına dair alışılmışın dışında bir analiz paylaşan Finans Profesörü Derviş Boztosun, 'Konut bugün piyasa tarafından cezalandırılıyor. 2015'te 322 altın eden daire bugün 112 altın. Yay fazla gerildi, altın bazında yüzde 50 toparlanma matematik dışı değil.' dedi.
Kayserili Finans Profesörü Dr. Derviş Boztosun, konut piyasasına dair alışılmışın dışında bir analiz paylaştı. Yatırımcıların TL bazlı "etiket fiyatlarına" odaklanarak hata yaptığını belirten Boztosun, altın bazında bakıldığında konutun tarihinin en ucuz dönemlerinden birini yaşadığını belirtti.
'Servet TL ile ölçülmez'
Konut piyasasındaki durgunluğun bir "çöküş" değil, "sessiz bir ezilme" olduğunu ifade eden Boztosun, gerçek değerin ancak başka bir varlık birimiyle ölçülebileceğini vurguladı. Boztosun açıklamasında şu ifadelere yer verdi: "Türkiye’de konut piyasası konuşulurken hâlâ aynı hatayı yapıyoruz: Etiketlere bakıyoruz, değere değil. TL fiyatları artıyor diye konutun pahalı olduğunu sanıyoruz. Oysa servet, TL ile ölçülmez. Servet, neyi neye karşı tuttuğunuzla ölçülür.
Altın bazına geçtiğiniz anda tablo değişiyor. Hatta rahatsız edici biçimde değişiyor.
2026 başı itibarıyla konut, altına karşı tarihinin en zayıf dönemlerinden birinde. Bunu hisle değil, oranlar söylüyor. TRHPI / XAUTRYG rasyosu 0.03 seviyesinde. Bu şu anlama geliyor: Konut, altına karşı ciddi bir savunma kaybı yaşamış durumda.
Bu bir yorum değil. Matematik.
Rakamlar net, hikâye basit
Biraz geriye gidelim. 2015–2016 döneminde 100 metrekarelik ortalama bir konut yaklaşık 322 Cumhuriyet altını ediyordu. Metrekare başına 18–19 gram altın konuşuyorduk. O yıllar gayrimenkulün gerçekten güçlü olduğu yıllardı. Altını yeniyordu.
2021–2022’de denge bozulmaya başladı. Enflasyon geldi, her şey ralli yaptı. Konut hâlâ gidiyordu ama altına karşı gücü zayıflamıştı. Aynı konut 210 altın, metrekare 12 gram altın civarına düştü.
Bugün geldiğimiz yer çok daha sert: 2026 başında aynı konut 112 Cumhuriyet altını. Metrekare karşılığı ise yalnızca 7 gram altın.
Bu seviyeler bize şunu söylüyor: Konut pahalı değil. Piyasa tarafından cezalandırılıyor.
Bu neden önemli?
Çünkü finansal piyasalarda hiçbir varlık sonsuza kadar diğerine karşı değer kaybetmez. Bu tür aşırı ayrışmalar denge değil, gerilim üretir.
Bugün konut–altın paritesi tam olarak bunu yapıyor. Yay fazla gerilmiş durumda. Ve bu genelde iki şeyi tetikler.
Birincisi, kâr dönüşümü. Altında ciddi kazanç yazan para, bir noktada “tamam” der. Kârı kilitler. Karşısına baktığında ise altın bazında fazlasıyla ucuz duran, somut, kalıcı bir varlık görür: konut.
İkincisi, faiz döngüsü. Faiz indirimi geldiğinde asıl hareketi krediyle alanlar değil, zaten nakitte bekleyenler yapar. Faiz sadece kapıyı aralar. İçeri giren para hazırdır.
‘Ama bu sefer farklı’ diyenlere
Evet, bu sefer bazı şeyler farklı. Kira düzenlemeleri var, vergi baskısı var, barınma krizi var. Devlet konutu yatırım aracı olmaktan uzaklaştırmak istiyor. Bu doğru. Ama eksik okunan bir taraf var: Bu politikalar talebi baskılarken, arzı da boğuyor.
Yeni inşaat başlamak zorlaştı. Arsa maliyetleri düşmedi. Müteahhitlerin kâr marjı neredeyse yok. Yani bugünkü ucuzluk kalıcı bir denge değil, sıkışmış bir an. Bu tür anlar uzun sürmez.
Gerçekçi beklenti ne?
Altın bazında konut fiyatlarının toparlanması abartı değil. Hatta koşullar oluşursa %50’e yaklaşması da matematik dışı değil. Bu bir balon olmaz. Sadece bozulmuş bir ilişkinin normale dönmesi olur.
Kimseye 2015’i vaat etmiyor bu tablo. Ama bugünü de “normal” diye yutturmaya çalışmak mümkün değil.
Sonuç
Bugün konut piyasasında yaşanan şey çöküş değil. Likidite yokluğunun yarattığı bir sessiz ezilme. Ve piyasalarda en iyi fırsatlar tam da böyle zamanlarda çıkar:
Kimsenin konuşmak istemediği, herkesin sırtını döndüğü anlarda. Asıl risk şudur: Pahalıyken almak değil ucuzken alamamak."
